2020年春节后，租金还会上涨吗？

2019年，全国十大城市租金整体表现平稳，一线城市均有所上涨，深圳租金仍居首位，重点二线城市除天津外，其他五城均下跌，杭州租金在二线城市中保持领先位置。

据贝壳研究院发布的《2019-2020年住房租赁报告》显示，2019年其监测的全国18个重点城市全年平均住房租金水平有所下跌，租金价格同比下降13.21%；18城房源平均成交周期为38.2天，同比增长14.8%；客源成交周期为5.8天，同比下降14.2%。
 

行业平均租金增长率在5%，而核心城市整体租金回报率处于较低水平，后续租金成长空间较大，预计增速将高于此水平。

根据中原地产二手住宅租金指数的数据，在上海、北京、深圳、广州、天津、成都六城中，近9年租金增速最高为上海近7.9%，最低为成都仅1.3%，其余城市在5%~6%的增速，因此后续整体取5%的增速。

随着资本冷却，原先“高价扩张”的房源，和赖以盈利的“隔断房”，正成为品牌公寓压力的新来源。2020年1月，北京三大租房平台自如、蛋壳、相寓，集体要求房东降房价，甚至不惜向房东支付5倍的违约金。

此前，长租公寓企业一味满足资本市场胃口，几乎所有的长租公寓都采用了N+1形式，将隔断间作为盈利手段。2019年在有关部门的严厉打击下，北京的隔断房源几乎销声匿迹，大部分长租机构都损失惨重。对于长租机构来说，过去高进低出、长收短付模式不再适用，当年过高的收房价格成了艰难运营的催命符。
 

• 2018年时，北京房租曾出现过一轮爆发式上涨，引发了外界对房租持续上扬的担忧。

• 从2018年第四季度开始，租金明显回落。

• 2019年春节后，租金直接回落到了2017年下半年的价格，相当于2018年的涨幅都被抹平。

• 2019年下半年后，之前的涨幅停止延续。

• 临近2019年末时，北京的房屋月租金水平四连跌，同比下降了2.8%，当前租金水平已降至2018年年初以来的最低位。
   

随着国家队、开发商等供给端房源的陆续入市，2020年后，长租公寓、公租房、廉租房、人才房等多种长租房源增量稳步推进，极大补充了市场需求。

各城市租赁住房用地筹集方式更加多元化，北京集体土地建设租赁住房2020年逐步入市，上海纯租赁土地供应占比超九成，深圳将城中村租赁住房规模化运营为主要任务，杭州用人才专项租赁住房为人才争夺战助威。
 

2019年，宏观经济滑坡，房价高企，同时城市去中心化格局凸显，随着京津冀一体化、上海城市群和粤港澳大湾区建设完善，原先倾向于在一线城市发展的年轻人，被引流到到周边二三线城市租房。

《北京人口蓝皮书·北京人口发展研究报告(2019)》显示，2017年、2018年北京市常住人口规模总量分别为2170.7万、2154.2万，比上一年分别下降0.10%和0.76%，预计2020年可以实现北京市常住人口规模控制在2300万以内的目标。北京正面临着外来人口规模缩减，常住人口规模“两连降”的情况。
 

2019年12月住建部等6部委联合印发《关于整顿规范住房市场秩序的意见》，释放了14点信号，这些政策信号直接推动了租赁市场的规范化管理，也意味着长租行业进入严管时代。

其中《意见》规定，住房租赁平台的租金收入中，来自租金贷的金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位。行业停止了盲目跑马圈地行为，原来的高价抢房、野蛮扩张到此告一段落。公寓层次和类型丰富，租客选择更灵活，越是头部、正规的公寓企业，越能在市场生存下来，那些自身资金实力、盈利能力不足的长租公寓企业则会逐渐被淘汰。