首个住房租赁基金成立，利好与挑战并存

党的二十大再次提出“...加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度...”，其核心目的是通过做好“租”的供给和服务，缓解年轻人的买房预期。但长期以来，我国一二线城市租售比的收益率比较低，再加上住房租赁市场的各项不完善。新市民、青年群体难寻“价格合理稳定、品质高、租期长”的房源。所以要顺利实现“租购并举”的目标，就必须让租客有得租、租得起、住得好、住得稳定，这样才能扭转人们“一定要买房”的认知。

我国首个住房租赁基金的正式设立，就是落实租购并举目标的有益探索。通过不断增加住房租赁市场的高质量房源供给，让租房变得容易、体验变得更好。扭转“一定要买房”的固有思想。这样年轻家庭将腾出更多的资金用于消费、生育、子女教育等，大大降低生活压力，摆脱房奴的魔咒！

而住房租赁基金的设立将极大利好住房租赁市场，主要有三大利好。

1、有效消化存量房产，盘活资金、提供及时变现通道

对房企来说，这是极大利好的消息。

商品房市场早已供过于求，银行收购这些资产做保障性租赁住房，不仅及时缓解了房企的库存压力，还解决了其资金流动性紧张的问题，同事为住房租赁市场带来了大量的存量待出租房源，一举两得。

2、为年轻群体提供更好、更低、更稳、更长的租赁房源

住房租赁基金由银行成立，能为市场提供大量的现金流，这让收购法拍房、滞销商品房等存量房产提供了贷款通道。收购后将其改造成租赁住房，引进专业机构进行管理、服务，以低于市场价的价格出租给消费者。这样，市场上就多了一批价格合理而稳定的长租房，用于解决新市民群体因暂时没有能力买房、也不能靠公租房、廉租房解决居住需求的问题。

显然，对于新加入北京等大城市的年轻人来说，这是个利好消息。一是这批长租房价格具有吸引力，品质上有保证；二这些长租房可能更靠近办公区，通勤也更便利；三是银行作为“房东”，所提供的市场信用、配套服务、租赁环境更令人放心。基金内的项目会不断增多，房屋供给增加，房租相应地也将更趋合理。

3、对银行而言，这是一次化解房贷风险、开创新盈利模式的利好尝试

2022全国法拍房的数量急增至320万套以上，预计2023年将达到500万套以上甚至更多，这是银行业的巨大风险。同时，库存商品房的去化周期也达到数十个月。

住房租赁公募基金REITs有条件将优质的法拍房及库存商品房以低于市场价格的成本收购。随着住租房公募基金REITs的落地，银行前期设立基金，投资并改造房企与法拍房存量资产，申请将其纳入当地保障性租赁住房项目，后期基金上市收回资金，实现退出。运营得好，住房租赁基金在商业上还是有大有可为，还有机会一举两得！

◆让住房租赁基金做好项目运营是个挑战

住房租赁基金的难点就在“运营得好”上。住房租赁基金运作全流程环节众多，有效的业务模式有待在实践中调整完善。比如，选择什么样的收购模式收购商住房？什么样的地方对长租房需求更旺盛？房租定价如何更合理？租房名额如何分配？如何做好长租房的服务、运营？收益水平达不到预期，怎么办？这些问题都需要在实际运营中一一破解。

运营得好，具有示范意义。民间资本、其他银行才会化观望为加入。在城镇化进程进一步推进的背景下，开发出一批适应需要、高品质的长租房源，为人口净流入的大城市加强住房供应保障。

通过住房租赁基金这一有益尝试，优化租赁住房供给结构，加快落实租购并举政策，有效提升新市民居住生活品质，是一件虽然困难但非常正确的事。必须做好。只有让更多人住有所居、满意所居，城市的生活才会更美好，城市的高质量发展才能有后劲、可持续！

◆做好运营离不开智慧化信息管理系统

另外运营的好坏决定项目的估值，直接影响未来能否卖个好价钱。所以对于租赁住房项目，运营是重中之重。

要做好住房租赁项目的运营，离不开智能化的管理系统，通过管理系统对租务、账务、智能设备、内部流程、大数据风控等项目高效管理，实现无纸化办公、无人化公寓管理和全方位安全风控，提升管理效率、降低企业的运营成本。

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