保租房REITs将常态化发展，小水滴赋能企业把握市场机遇

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2022年11月28日，证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问时表示，将“进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用”，打造REITs市场的“保租房板块”，鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs，或作为已上市基础设施REITs的扩募资产。此举意味着保租房REITs将常态化发展，成为房地产市场中的重要力量。

1、保租房REITs为存量改造拓宽路径

发行保租房公募REITs，旨在通过资本市场打造可持续的保租房投融资模式。在目前公募保租房REITs中，华夏基金华润有巢REIT是国内首单市场化机构运营的保障房REITs产品，华润置地是首家涉猎保租房REITs的房企。无疑，这些REITs的上市，有助于挖掘住房存量资源，提高保租房有效供给。

同时，银行也为存量改造类的保租房提供资金支持。2022年11月8日，建行宣布正式落地300亿元的建信住房租赁基金，并与北京、重庆、湖北、成都、南京、广州、佛山等地签署子基金意向协议，由建设银行提供信贷支持、运营管理、公募REITs上市等综合服务，由地方政府在项目信息推荐、租赁需求整合等方面提供支持。目前，建信住房租赁基金重点推进项目20余个，项目资产总规模超过100亿元，其中多数项目属于商办物业等“非改住”存量项目。

此外，已稳定运营的存量保租房也可通过发行公募REITs的方式进行“资产IPO”，不断盘活存量资产。

2、保租房REITs促进资产整合多元化

保租房REITs吸引更多企业加入住房租赁市场。传统租赁市场上，资产整合方包括专业租赁公司、地产中介服务机构、专业互联网头部企业、银行等群体和单位。在发行公募REITs后，大量有规模、有实力的国企、央企、开发商涌入住房租赁市场，且利用自身优势整合优质资产，快速扩大长租房市场规模，如保利、招商蛇口、旭辉和龙湖打造了多个长租公寓、社区公寓品牌，形成了多供给主体的格局。

此外，保租房REITs还能有效平衡资产风险。已发行保租房REITs的项目多为优质底层资产。从地域上来看，多为单一城市的不同项目。但从资产配置角度来讲，跨区域的底层资产能够更好地平衡风险。在保租房REITs常态化发行的背景下，可能会出现跨城市项目组合的REITs、新建项目+改造项目组合的REITs产品，以整合更多的底层优质资产，进而使得保租房进入快速发展通道。

3、保租房REITs加快住房租赁市场的高速发展

租赁住房项目前期投入大、回报期较长，让不少投资者望而却步。而国内基础设施公募REITs发行，尤其是保租房公募REITs试行，为投资者带来了新的机遇。因公募REITs提供了优质退出渠道，能在一定程度上使企业快速回笼资金，有效提升租赁住房市场的流动性。

2022年以来，政策端明确释放出要加快推进保障性租赁住房公募REITs的信号，希望能促进租赁住房市场实现“投、融、建、管、退”循环生态圈，推动住房租赁行业稳定发展。此后，从首批保租房REITs年中申报，再到四支保租房REITs上市，仅用了半年时间。2022年12月8日，证监会副主席李超在首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会上作出表示：加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。目前天津、西安等地都在积极尝试保租房REITs项目的试点，预计保租房REITs在2023年将获得长足发展。

在国家战略部署下，乘着公募REITs东风，保障性租赁住房将获得更多资本支持，赢得快速发展机遇。抓住机遇，快速上车。当前，正是住房租赁企业把握行业风口的好时机。

小水滴科技成立于2014年，具有多条住房租赁的成熟业务线，立足于自主开发的住房租赁一站式服务平台，专注于大型租赁社区的投、融、建、管、退全流程运营，为租赁运营企业提供智能化管理系统和陪伴式咨询服务等一站式服务。

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