这些年干公寓您受累了，该升级商业模式啦！

2019年即将结束，今年的目标您完成了多少？小水滴想和大家一起，回忆这些年走过的路，再谈谈未来赛道。

在资本推动和创业热潮下，长租公寓迅速火了起来，标志事件便是雷军投资未来域。2012-2014年，整个行业被互联网思维洗脑，陷入风口飞猪的集体狂热。在产业高速增长背景下，人人创业都讲情怀、讲颠覆、讲天下武功唯快不破，其中长期高价包租成为最容易、最快的商业模式。

不仅仅是高价包租，长租公寓还对业主提供很多附加优惠，这些行业大手笔出资，共同造就了2015年分散式公寓的疯牛年，2016年集中式公寓疯牛年，2017年开发商疯牛年。所谓疯牛年就是疯狂用高价包租，进行跑死马而圈不到地的烧钱。

2018年后，很多公寓为了继续获得资本青睐，盲目追求规模，忽略了自身内功的修炼，导致中小品牌公寓连续暴雷、资金链断裂，集体躺入阵亡名单，头部品牌公寓深陷租金上涨、租金贷、甲醛房等负面问题。行业跌宕起伏，风波不断，长租公寓如同一条抛物线，走到了至暗时刻。

2018年底，创业型公寓同时受到了资本寒冬和自营盈利难两大挑战，企业有的资金闭环遇到障碍，有的规模扩大遇到瓶颈。资本迷茫为什么突然融不到钱了，盈利迷茫为什么今年的业绩纷纷下滑这么多，加上包租模式的高投入低产出，在没钱可烧的情况下，公寓纷纷转型轻资产，2019年因此称为“轻资产元年”。

但今年发现，轻资产也不是那么好玩儿的！

公寓们如今又患上了重or轻的选型困难症。目前公寓普遍品牌认知感不强、品牌附加值低，运营成本控制难度大，行业发展不成熟导致盈利点还处在「痛苦曲线」时期。相比之下，重资产拥有对项目把控的稳定性，品牌及产品塑造的标准性，系统及运营输出的统一性，最重要的是更赚钱，优势十分明显。

让我们一起来思考这几个问题，

• 轻资产好还是重资产好？

• 规模究竟该继续扩大还是有序缩小？

• 长租之路是坚守走下去还是抓紧转型？

行业似乎集体陷入了迷茫：敢问路在何方？

生存不易，剩者为王，但有一点可以确定，只要活下来的，未来广阔天地，必定大有作为。

首先，市场有需求。高度城市化过程中的各种限制条件，让部分人不能买房，只能租房。同时随着“房东—中介—租客”传统关系的解体，越来越多的租客会将“租房”视为主流生活方式，对居住品质要求也越来越高。长租公寓实行统一的管理和装修，租赁关系较为稳定，对新型消费人群具有直接的吸引力，有数据显示，近六成的城市青年更偏好通过长租平台来进行租房。

其次，政策有优惠。十九大后，诸多政策都在往“房住不炒”、“租赁不售”的政策引导，让有能力的国资国企、开放商及更多优秀的社会力量入市，同时金融上会出台公募REITs以解决现金流闭环难题，建设规范上会出台《公寓建筑设计标准》，这些都积极赋能了行业有序、稳定发展。

再次，配套服务更加完善。相比过去的摸石头过河，当下已经沉淀了一定行业经验和人才储备，出现了专为公寓提供各类场景解决方案的服务型平台，可提供公寓SaaS、软硬装服务、委托管理、咨询培训、科技金融和投融资管理等服务，助力公寓快速了解行业现状，提前规划资产及运营模式，降低运营成本，实现标准化、智能化管理，实现健康高效盈利。

可以说，随着制度的完善、模式的成熟，无论是集中式、分散式，还是重资产、轻资产等模式，都将在未来的磨合中踏出一条盈利之路。

穷则变，变则通。和大家分享我个人比较认可的几个探索方向，虽然目前各种限制性条件，还不具备完全的复制性，但星星之火，可以燎原。

当前，国资国企内存在大量低效资产，亟需盘活，而部分企业误把“去存量”理解为在空置用地、建筑上建造长租公寓，因为缺少前瞻性和辨识力，这样的公寓往往不具备市场竞争力，导致企业收入与产出不匹配。

在盘活低效资产时，企业应当培养自身的不动产投资能力，精准识别有效物业。如借助第三方专业公寓服务机构，以及积极使用RITs、ABS等手段，做好长租行业周期预判、项目调研、合作方甄选等工作，实现风险先知与决策先行。

拍地资格，即参加租赁用地拍卖的主体资格。目前各城市主要对本地国企开放拍卖资格，因为缺乏先例经验，所以政府当下对这类地块采取试水态度，只收取正常市场售价的七分之一到五分之一，定价非常优惠。

优先获得这类地块的国企，可以以极低成本快速积攒租赁住房的开发经验。随着政府经验的丰富，未来拍卖资格会逐步开放给更多优秀国企、民企等社会力量，竞争力度也会更大。所以企业应该重视与政府关系的培养，在展示企业实力、招标技巧等方面进行更深的耕耘和理解。

投资型托管是指企业进行投资，公寓负责管理的合作模式，企业主动参与一部分硬装、软装投资，并与公寓方共同承担经营风险和收益。对公寓来说，空置是最大的隐形成本杀手，所以在接入更多的业务之前，一定要做好获客工作，否则不仅不挣钱，还会赔钱。

公寓盈利的基础在于营销获客，除传统的公寓流量外，当前市场还衍生了一批新的流量获客方案，如通过加盟模式增加房源密度，通过AI助手来挖掘朋友圈潜在客户等，此外自媒体流量、企业自身客户流量，也都成为了新的流量增长点。

在长租行业里，租客支付租金，所有者提供房子、供应链提供装修、职业房东提供经营管理，共同形成一个松散闭环。其中职业房东距离租客和租金最近，却没有匹配的品牌能力让利益相关者信任，只能独自承担收益和风险。

随着互联网和物联网技术的发展，水滴管家提出的“分润型委托管理”模式，可以把房屋状况、出租情况、资金收支等信息数字化、实时化、可视化，让原本距离较远的所有者和供应链端，直接触达房屋、租客和租金情况，灵活改进调整。同时，通过水滴金融的空中分账和自定义分润功能，每达成一笔租金交易即实现一次同步分润，增强了各方对现金流的掌控，从而建立所有者、经营者、供应链三方的信任，为商业模式创新提供了可能性。

在新的商业模式下，职业房东有更充裕的现金流，破解了拿房、出房难题，从而把精力放在规模扩大、服务改进等方面，进一步提高竞争力。在国家队和头部公寓不断集结、政策红利普及不到的情况下，对广大职业房东来说，分润型托管即是最好的变革方向，也可能是唯一的变革方向。