二十大后，解读房地产与住房租赁未来走向
2022年的今天，距离1989年日本经济泡沫已过33年，距离2008年美国次贷危机也有14年，这两起空前的经济泡沫，皆因房地产而起。所以国内很多对于地产的讨论、预测都会把这两起事件拿来做比较，一方是宿命论，认为国内地产很难逃掉周期性规律，会刺破泡沫硬着陆，另一方认为国内经济良好，政府有很强的调控措施，总体稳中向好。
先不论对错，我们来看一组数据，2022年1-9月：
TOP100房企销售额均值为540.8亿元，同比下降45.1%；其中销售额超千亿房企15家，较去年同期减少12家；超百亿房企100家，较去年同期减少48家。
TOP100房企权益销售额均值为386.8亿元，权益销售面积均值为253.6万平方米，同比分别下降46.9%和50.5%，整体下行明显。
党二十大报告中，再次强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，表明了国家对房地产调控的决心，未来房地产不太可能再出现高速增长和持续上浮现象，那是否会像日本经济泡沫那般房价腰斩、持续下跌？我认为概率非常小，近两年从保障性租赁住房到公募REITs等方面，国家已经出台了很多举措来应对未来可能出现的一些列风险，下面由我来为大家抽丝剥茧，探一探房地产背后的一系列棋局。
如何应对在建房烂尾？
从上面提到的数据，可以看出，近几年地产下行明显，这对于地产企业可不是个好消息，某大、某创、某园等接连传出暴雷风险与地产下行密切相关。其实不难想象，地产三道红线政策后，房企大量借款渠道被收紧，迫切需要通过卖房“回血”，而这个阶段各地又加强了不利房产销售的政策，如限购政策、新房指导价、上调贷款首付比例等，房子更不好卖了。
回血能力下降，借钱渠道堵死，房企面临极大的资金周转压力，这对于需要持续‘输血’的在建房将是致命打击。对于开发商而言，正在建造的房子，如果是期房，已经拿到房款，建好后也不能回血，未售卖的房子，市场不好的情况下很难卖出去，既缺钱，又没了动力，如果你是开发商会怎么办？停止施工或应付性施工，这样会导致各省市会出现大量的烂尾楼。
如果是未出售的房子还好一些，如果期房烂尾无法交付，业主的权益无法兑现，不愿支付分期贷款，会引发一系列社会问题。当然不管是哪种，都是政府不愿意看到的，如何解决？其实去年已经埋下了解决的伏笔。
对于期房而言，已经有对应“保交楼贷款”政策，这样可以最大限度的保障购房者的利益。是一项利好政策，也是对原来房地产制度完善的一项无奈之举。
而对于其它烂尾的楼盘，最可行的办法就是政府来托底，以较低的价格购入，当然购入的目的肯定不是要卖出去，估计短时间也很难卖出去。项目由政府持有，起码解决了烂尾的问题，目前西安、武汉、宁河等多个地区已经出现烂尾楼盘政府直接托底或政府出面引入资方的案例。
政府持有后直接做成保障性租赁住房进行出租，既迎合了“租售并举”大的政策方针，快速且低成本的为租赁市场提供增量房源，很好的缓解了住房矛盾，又能解决项目烂尾带来一些列的社会问题，一举两得。
但是租房的回本周期太长，持有后怎么办呢？公募REITs驾着七彩祥云飘然而入，通过申请保障性租赁住房REITs实现完美退出，在没有扩大地方债务的前提下，让烂尾的资产死灰复燃，这一轮一轮的操作堪称漂亮。
如何防止土地流拍？
烂尾楼的问题解决了，又有一个新的问题，目前还未看到非常好的处理手段，那就是各地不断发生的土地流拍事件。
房地产市场下行，地产企业流动资金紧缩，对拍地提不起兴趣，所以我们看到近几年不断出现土地流拍现象，这种现象如果加剧将会导致两个重大的问题：
01
没有了拍地收入，地方财政入不敷出，会出现系统性风险。
我国除一线城市外几乎所有的二三线城市，土地财政依赖度超过了50%，对土地财政高度依赖，土地财政具有不可持续性，但目前没有能够完全替代土地财政的税收。
也就是说，近几年大部分二三线城市，地方财政收入极大一部分还需要依靠土地财政支持。
02
如果没有企业拍地，那么市场上新增商品房数量将急剧下降，会产生供小于求的现象，拉升新房价格引起购房矛盾，这样让刚需者的目光转向二手房，到时搅的二手房市场一片混乱，这不是我们想要的结果。
而且现在一个很大的矛盾是土地价格不能下降，土地价格下降有可能引发整个房地产的崩盘，因为土地价格下降代表了周边的市场的下行，将打击市场的信心而带来连锁反应，地方政府财政收入也会减少，所以我们看到多地限制房产降价，这也是不得已而为之的手段。
现在某些地方应对这个难题的方式是由城投类国企拍地，从两组数据就可以看出端倪。
在2021年集中供地开始，城投公司成了拿地大户，特别是在第三批集中供地过程中，长三角地区城投公司的参与率超过70%。
2022年前三个季度的拍地数据，其中金额和面积位于前十的企业中，央企国企已成主力，占据半数以上。
长期来看，这样肯定不太稳妥，会加高城投等国企的债务，债务风险引发破产危机随之增高，目前政府也是嗅到了这个危机，已经出台了相关政策限制这样操作。
开发商不愿意拍，又不能降价，那怎么办呢？或许有一种很好的方式，我预测未来大概率会施行。
先以租赁用地拿地，建造保障性租赁住房，一定年限以后，比如5年后允许你补交土地价款，把租赁住房变成可售住宅对外出售。
这样采用了把一块土地分两个阶段来收土地款，让开发商以一个较低的成本把项目运转起来，顺利扛过目前房地产下行较为痛苦的阶段。等到四五年后市场复苏了，再把这个土地价补掉，给到上市的窗口期，而且实质上土地没有降价，不会扰乱市场信心。
如何消化手中的囤地？
另外，开发商手里囤了大量还未开发的土地，也有用武之地。
目前住宅用地，最主要的做法是我先囤着，以各种理由把这个土地做延期，这些土地都是早先拍到的，地价便宜，很多一二期开发的利润，已经覆盖了三期的土地成本，留在手上暂不开发，等到市场复苏那一天，再上市获取更高利润。
但还有一些看不到希望的，比如性质是商业用地、工业用地，周围商务环境不好，可以趁着目前政策环境下，改成租赁用地，做成保障性租赁住房，正好迎合了国家倡导的“加快发展保障性租赁住房”的政策，为住房租赁市场带来大量增量住房，未来还可以通过保障性租赁住房REITs实现退出，变废为宝，快速回笼资金。
目前政策上是支持转变土地性质到租赁用地，值得注意的是，这样操作必须提前做好切割。REITs的发行名单中不包含房企，需求提前做好切割，并迎合政策进行合理的规划和设计。
小水滴科技的陪伴式咨询服务在一家房企咨询交付中就发现，很多员工在这方面认知比较浅薄，不加重视，未来申请REITs受阻，将会付出几倍的成本和时间。
政府解决了流拍问题，短期有了持续的财政收入；
开发商低成本拿地又有REITs退出路径，使得公司获得持续运转，稳住了市场商品房的供给，稳定了商品房的价格；
住房租赁市场大量保障性租赁住房批量入市，短时间消解刚需买房群体的购房欲望，缓解了租住矛盾；
保障房都是小户型，不能替代商品房的优势，长期来看对商品房不会构成太大威胁......
这样一招一眼，环环相扣，多个进退两难的情况，在强大的调控力度下，被分割、拆解，形成互补的局面，真是神来之笔。解决了目前复杂环境下各方问题，拟制住各类矛盾转化为危机的可能，保证了房地产行业的平稳过渡，争取到充足的时间和空间，满足地产软着陆的各项条件......
我坚信，未来会更好。在党的领导下，排除万难，造福人民，实现共同富裕的这一天，离我们不远了。
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