小水滴解读，发展租赁住房的底层逻辑

先来了解一组数据：

我国人均住房面积达到了41.76㎡，高于发达国家日本的35.2㎡、法国的40㎡、韩国的33㎡；

我国平均购房年龄27岁，低于美国35岁，加拿大31岁，英国35岁和日本、德国的41岁。

住房的基础数据都超越了发达国家，为什么我们还要大力发展租赁住房呢？其实核心目标就是为了一个字：稳。

1.稳民生

我国民众对房地产的骂声是最多的。房奴、躺平、掏空三代人等关于住房的怨言充斥网络，核心原因是强烈的购房欲望与购房能力不足的矛盾体现。

如何缓解和改变这个矛盾呢？只能从两个方面下手，提升购房能力，降低购房欲望。

首先房价大幅下降的可能性不大，房子是我国的支柱型产业，是我国经济发展的重要依托，房价大幅下降会导致系统性崩盘，影响经济健康发展，这一点日本已经是前车之鉴，而提高国民的收入是一个长期且缓慢的过程，所以提升购房能力这方面难度较大。

那只能从降低购房欲望方面下手。我国租赁市场发展刚刚起头，法律、法规、市场规则等存在很多不健全的地方。目前住房租赁市场以个人或中介提供小体量房源为主，其次是一些整合闲散资源，装修再出租的‘二房东’。相对来说，这些团队更注重短期利润，视角主要集中在成本、出房等几个与收益强烈挂钩的部分，而对于租客的服务、安全、权益等方面不够重视，随意涨租、服务响应慢、克扣押金、水电煤收费贵、歧视租户等等行为，无时无刻的摧残居民的租房意愿，强化购房欲望，而相较于发达国家，日本、德国、美国、新加坡等都有完备的租赁法案和保障住房，全面维护租赁者的权利。

发展租赁住房的重要目的就是通过优质的租赁服务，实现改善民生的重要目标，消解一部分人的购房欲望，让购房回归理性。这也是为什么政策更加利好有一定规模企业的原因，像国企、央企、开发商、集团企业等有规模、有实力的企业已经开始快速涌入住房租赁行业。这些团体更有品牌和服务意识，能够更好服务用户，实现国家的战略目标。

2.稳地方

土地财政的不可持续性的特点，势必不能长久。对于二三线的小城市，房租未来可能会成为提升财政收入的重要渠道。

从现在的租赁用地拍卖数据中，可以看到中国企占大头，国企能够拿到更多优质的资源，这样未来建设的租赁住房，租金回报率将更高，拥有更大的市场竞争力。而且租金月月入账，能持续为地方政府提供源源不断的收益，充实财政，降低地方负债。

3.稳租金

一聊到房产税，就经常听到一句话：如果未来收房产税，直接把税加入到租金就可以了。房产税喊了10年了，虽然政策方面仍是“半掩琵琶，半遮面”，但从历史的趋势并参考各国经济发展趋势而言，执行的那一天不会太远。如果房产的税收成本完全转嫁到租客身上，势必再次加大贫富差距，激化社会矛盾，这与社会主义的建设理念有所违背。

但散户个人房东管控成本太高，强制干预也只会衍生出更多的社会矛盾，如果是公司主体就不一样的，这也是为什么各地方鼓励国企、央企、开发商等有规模、有实力的企业进入住房租赁行业，租赁住房拿地成本低，能够把租金长期稳定在一个合理水平，实现稳定租赁市场的效果。而且这些团队更好监管，更容易以政策进行约束。有这部分易管控的“竞争者”，未来推行房产税，房东坐地起价的情况就不可能出现。

住房是生活的必需品，是改善民生的重要一环。不管是发展廉租房、公租房、人才公寓、保障性租赁住房等等，其核心目的都是为了更好地服务人民。我们小水滴原先从服务中小公寓房东到现在为国企、开发商提供一站式服务，也是深刻理解国家战略规划和未来发展趋势，跟随国家的大战略，为民生福祉添砖加瓦，实现中国人民的美好居住。